Распространена ситуация, когда по заключенным еще ранее договорам инвестирования, предварительным купли-продажи и др., застройщик (УК) не выполняют свои обязательства по регистрации права собственности на объект, его часть, которая уже передана покупателю по акту, расчет произведен. На это могут быть разные причины, например, проблемы с распределением долей в здании (сооружении). Тогда необходимо обращаться в суд, как я делала в интересах клиентов неоднократно. Предлагаю в помощь обоснование позиции.
Фабула может быть такой, вводной
На основании Распоряжения Правительства Москвы № __ от ___ «О завершении реализации инвестиционного проекта строительства многоэтажного …… за счет собственных и привлеченных средств завершено строительство объекта.
Объект введен в эксплуатацию распоряжением префекта на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от 30.12.2004 № 040010.
___2005 г. между ________являющимся покупателем, и ООО ___________являющимся продавцом, заключены предварительные договоры купли-продажи, согласно которым стороны договорились заключить в будущем основные договоры купли-продажи машино-мест. Согласно договоров обязанностью продавца (ответчика), является регистрация за собой права собственности на машино-места, передача их покупателю (истцу) не позднее 5 рабочих дней с момента заключения основного договора.
Обязанность ответчика – оплата машино-мест в сумме ____ руб. Расчет за машино-места истец произвел в полном объеме.
Машино-места приобретены истцом исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. По актам приема-передачи машино-мест пользователем приняты, а управляющим переданы в пользование машино-места.
Между тем, со слов ответчика, в настоящее время отсутствует Акт реализации инвестиционного контракта.
Как видно из выписки ЕГРП, право собственности ответчика на спорные объекты недвижимости до сих пор не зарегистрировано.
Вследствие этого нарушаются права истца в части регистрации его права собственности на приобретенные им в установленном законом порядке машино-места.
Согласно ст. ст. 16 и 17 ФЗ «О государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним», регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лиц. При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав перехода права собственности регистрируется на основании вступившего в силу решения суда, вынесенного по требованию другой стороны и являющееся одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Регистрирующий орган производит регистрацию прав на вновь созданный объект недвижимого имущества на основании документов, подтверждающих факт его создания (ч. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Согласно ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу положений ст. 12 Гражданского кодекса РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе и путем признания права, а в совокупности с положениями ст. 11 Гражданского кодекса РФ, данное право может быть признано в судебном порядке.
В соответствии со ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке.
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
В соответствии со ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения, или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии со ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Статья 209 Гражданского кодекса РФ определяет содержание права собственности как совокупность прав собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом.
Однако истец до настоящего времени не имеет возможности осуществлять полномочия собственника в полном объеме, поскольку его право не зарегистрировано в установленном законом порядке по вине ответчика.
В п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса РФ о заключении и толковании договора разъяснено, что в силу положений п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса РФ к такому договору не применяются.
Таким образом, к правоотношениям сторон применяются положения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
В соответствии с ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Отсутствие акта реализации инвестиционного контракта само по себе не может являться основанием к отказу в государственной регистрации права, поскольку истец приобрел право собственности на результат инвестиций в виде спорных машино-мест, выполнив свои обязательства в полном объеме по договорам, заключенным с ответчиком. Строительство гаража закончено и гараж введен в эксплуатацию. Заключенный договор между сторонами никем не оспорен, недействительным не признан.
Истцы-граждане по искам, связанным с нарушением их прав потребителей, освобождаются от уплаты госпошлины, если сумма иска не превышает 1 млн руб. При цене иска более 1 млн руб. госпошлина уплачивается в сумме, исчисленной исходя из цены иска и уменьшенной на сумму госпошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 млн руб. (п. 3 ст. 17 Закона № 2300-1; пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ).
К правоотношениям сторон применим Закон РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей». На этот аспект обратил внимание Президиум Верховного Суда РФ в своем Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. 04.03.2015): «К отношениям, возникшим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения на строительство которых получены до указанной даты, в целях приобретения в собственность жилого или нежилого помещения исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяются общие положения гражданского законодательства об обязательствах, возникающих из договора, положения об отдельных видах обязательств, а также законодательства Российской Федерации о защите прав потребителей».
При этом, как указал Верховный Суд РФ в «Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за четвертый квартал 2012 года», действие Закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» распространяется на отношения, возникшие при совершении сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (прямо не указанными в законе об участии в долевом строительстве), в т.ч. при заключении предварительных договоров купли-продажи.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 12, п. 1 ст. 130, п. 1 ст. 131, п.п. 1,2 ст. 218, 219, 309, 310 Гражданского кодекса РФ, п. 3 ст. 17 Закона № 2300-1; пп. 4 п. 2, п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ, а также ч.ч. 1, 2, 4 ст. 131, 132 ГПК РФ, прошу: Признать право собственности машино-места.